Chamamos de locatário o indivíduo que mora no local alugado. Já aquele que aluga o imóvel para uso de outra pessoa é o locador. Em outras palavras, o locador permite que o locatário use o seu imóvel em troca de uma remuneração pelo uso, o que conhecemos por aluguel.
Nesse sentido, a relação entre locador e locatário é regulamentada pelo código civil, pelo contrato entre as partes e pela lei de locação. Teoricamente, locador e locatário são partes de uma relação protegida por lei, considerando que as atividades exercidas são lícitas.
E a proteção maior da figura do locador quanto ao recebimento dos valores é a possibilidade de despejar o inquilino, em caso de inadimplência do aluguel. Antes de entender como isso ocorre, vejamos outras causas da ação de despejo.
Principais causas que podem culminar na ação de despejo
Quando o locatário não paga o aluguel que está sob sua responsabilidade, está propenso a ser expulso do imóvel alugado. No entanto, esta não é a única situação capaz de gerar uma ação de despejo, confira outros exemplos:
1. Quebra do contrato de trabalho do locatário
Em alguns casos, o contrato de trabalho está vinculado ao contrato do imóvel. Nestes casos, quando houver a quebra do contrato de trabalho a relação entre locador e locatário também é interrompida. Assim, o locatário pode ser obrigado a deixar o imóvel à força.
2. Locações residenciais
Caso o locador queira utilizar o imóvel para a sua própria residência. Ou ainda, caso queira possibilitar o uso do imóvel pelo seu cônjuge, ascendente, descendente, que não disponham de um imóvel residencial próprio.
3. Fim do prazo para locação
Nestes casos, o prazo para a locação do imóvel, estipulado em contrato, chega ao fim. Portanto, caso ambas partes queiram, um novo contrato pode surgir.
Ou ainda, o locador pode encerrar a relação. Caso o locatário queira permanecer a todo custo, o locador pode então entrar com uma ação de despejo.
4. Reparos emergenciais
Em certas circunstâncias o imóvel pode necessitar de alguns reparos emergenciais. Nestes casos, é possível que o inquilino precise sair da casa alugada imediatamente. Além disso, é possível que o proprietário entre com ordem de despejo em prol da evacuação da residência ou comércio.
5. Inadimplência de pagamento
Como vimos, quando o locatário não cumpre com o pagamento do imóvel, corre o risco de receber uma ação de despejo. Contudo, vale dizer que não é somente a inadimplência do aluguel que pode culminar na expulsão do locatário.
Afinal, todas as contas previstas em contrato e assumidas pela parte supracitada precisam ser arcadas, tais como IPTU, condomínio e em alguns casos: conta de água e conta de luz.
O diálogo amigável pode ser uma boa saída
Devemos entender que independentemente do motivo que leve ao fim da locação, a ação de despejo tem como objetivo central a remoção do inquilino do imóvel.
Obviamente, o mais sensato a se fazer em casos como esse é notificar extrajudicialmente o locatário para que deixe o imóvel, antes de recorrer a ações judiciais.
Em outras palavras, é essencial que o proprietário envie a comunicação por carta ou até mesmo por cartório a pedido do esvaziamento do local. Assim, a partir de uma relação dialógica amigável, pode-se prevenir dores de cabeças futuras.
Até mesmo porque, um processo judicial é bem demorado e mais caro do que uma notificação. Agora, se o inquilino não cumprir o pedido do locador, aí sim, a única saída é a apresentação de uma ação judicial, com o pedido de uma ordem de despejo.
O que ocorre na ação de despejo por falta de pagamento?
De todos os casos acima elencados, a ação de despejo por falta de pagamento é certamente a mais comum. Aqui, o locador pode pedir até mesmo uma liminar – uma ação judicial que antecipe o fim do processo.
Assim, o locatário precisará desocupar o imóvel em até 15 dias. Além disso, para conseguir esta liminar, é preciso que o locador deposite no processo o valor correspondente a 3 meses de aluguel.
No fim do processo, é o juiz quem decide se o valor voltará ao proprietário ou se o dinheiro será pago como uma indenização ao locatário. Afinal, existem casos em que o inquilino não está inadimplente e é expulso injustamente.
Mas, veja, se a causa for a que elencamos: a falta de pagamento dos aluguéis, o locatário pode então evitar a ação de despejo, pagando o valor total dos aluguéis em a ver, dentro dos 15 dias concedidos pelo juiz.
Outra opção ao inquilino é recorrer a decisão liminar, ao apresentar sua defesa no processo, alegando o verdadeiro motivo para o não pagamento. Seja o reajuste indevido dos aluguéis, descumprimento do contrato por parte do proprietário etc.
Em caso de uma defesa legítima, a ação de despejo pode ser posta como improcedente e o locatário poderá ter permanência no imóvel, ao menos até o final do contrato. Claro, se e somente se cumprir suas devidas obrigações contratuais.
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